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楼市之思:无惧市场活跃,只怕房价上涨
  • 时间:2020-08-06
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  • 来源:北京搜狐焦点网

    易居房地产研究院4日发布的《2020年7月全国40城新建商品住宅成交报告》显示,7月40城成交量环比同比均增长,连续3个月同比正增长。1-7月,韶关、兰州、厦门等12城成交量同比增长,珠海、西安、长沙同比降幅最大。

    对此,相关专家认为,下半年政策面不容乐观,深圳、东莞、杭州、宁波、南京等热点城市已收紧调控政策,且从目前的调控基调来看,后续不排除还有部分前期楼市表现火热的城市出台调控收紧政策。调控升级后,深圳和东莞的二手房市场已率先开始降温,预计这些城市三季度新房市场也会有所降温。

    虽然说楼市在调控政策的影响下,没有能够完全按照市场供求关系的变化发展,一定程度上,部分城市需求受到了政策的压制,没能有效释放出来。但是,这也是对此前政策的纠偏,是对地方过度追求土地开发行为的规范。因为,如果楼市一直受制于地方政绩的需要,无论是市场交易还是房价等,就都不可能依据市场规律变化与发展,供求关系也会受到人为因素的影响,变成虚假繁荣,甚至不断地积累风险。

    事实也是,在“房子是用来住的,不是用来炒的”定位没有提出前,房子的属性基本被投资和投机控制了,即便是刚性需求,也夹杂了明显的投资成分,导致不惜掏空六只口袋、不惜当房奴也要购房,从而让购买力异化成投机、让需求异化成投资,无法在供求关系的影响下自由运行。特别是房价,更是成为既得利益者手中的道具。

    “房住不炒”的定位确定以后,很明显的,房子的属性开始回归,住房不再是投资和投机的代名词,而是居住。一旦房子回归到居住属性,稍加一些投资因素。那么,房地产市场也就能够真正步入到健康有序的发展轨道。

    应当说,“房住不炒”定位确定以来的这段时间,虽然房价仍然处于上涨通道,特别是环比价格仍然保持上涨不变。但是,同比已经出现波动,呈现有涨有跌的格局。只是,供求关系仍然没有能够成为市场和价格的主动力,很大程度上仍是调控政策在作用,是调控政策在决定着房价的变化,稍有不慎,就会出现价格上涨现象,且有点一发难收之感。所以,如何才能让市场供求关系在市场运行、房价变化中发挥更大作用,是楼市调控应当重点研究的问题。

    今年以来,在疫情的影响下,市场一度呈现严重低迷的状态,无论是开发商还是地方政府,都呈现十分焦虑的状态。地方纷纷出台救助开发商的政策,开发商则通过降价和优惠等吸引购房者。实践证明,这些手段是有效的,也是产生效果的。这一点,从1——7月份市场的交易额明显增长就可见一斑。

    而当交易额出现增长后,一些地方似乎也紧张起来,迅速采取措施,出台相关政策,避免被有关方面约谈,也避免做出头鸟。业内人士对下半年市场的预测,也似乎印证了这一点。原因就在于,部分地区调控政策已经收紧,市场也一定会受到影响。

    恰恰是,在中央提出发挥国内市场大循环主体作用的大背景下,控制房地产市场交易,是不够正确的。因为,房地产市场交易也是“内循环”的一个组成部分,也是扩大市场需求、发挥消费对经济增长拉动作用的重要内容。“内循环”不只是普通消费品需求,不只是汽车、家电等的消费,也不只是新消费需求,同样包括住房消费。前提是,不要让房价跟着一起飞。对房地产市场来说,市场交易可以放开,可以让刚性需求、改善性需求有效释放。前提是,控制好房价,让房价遵循“房住不炒”定位。只要房价稳定,市场交易就不怕热,不怕火。而且,相关的政策可以支持市场交易的扩大,支持各种刚性需求和改善性需求。

    这也意味着,按照因城施策要求,地方政府可以依据本地实际,制定促进住房消费的政策和措施,鼓励刚性需求和改善性需求,特别是中低收入阶层的住房问题,可以借助政策一并激活。而对于住房投资和投机,以及房价,则需要严格控制,决不允许再出现市场交易和房价同步增长、同步上升现象。

    所以,地方在如何运用楼市调控政策方面,只要坚持“房住不炒”定位,只要确保房价不涨,不出现过度投资和炒作现象,就不需要有太多担心,也不要人为压制。需要控制的是房价和炒作,而不是正常的市场交易。在经济需要稳定的情况下,房地产市场是不能太冷的,也不应该太冷。

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